Erst prüfen, dann kaufen!
Haben Sie eine Immobilie gefunden, die in Bezug auf Größe, Lage und Ausstattung Ihren Ansprüchen entspricht, sollten Sie deren Zustand genau prüfen. Denn nicht jedes Objekt, das auf den ersten Blick gepflegt und gut erhalten wirkt, ist dies auch. Oft hilft ein zweiter oder dritter Blick.

Erste Warnzeichen
Bestimmte Warnzeichen sollten Sie besonders hellhörig machen. Gerade bei Altbauten ist ein schlechter optischer Zustand ein Signal dafür, dass der Vorbesitzer es mit der Pflege des Objekts nicht so genau genommen hat. Relativ leicht abzulesen ist so etwas an bröckelnden Fassaden, „gammelnden" Holzverkleidungen oder offensichtlichen Schäden im Dach.

Versteckte Mängel
Ärgerlicher als offensichtliche Schäden aber sind versteckte Baumängel. Der Zustand von unter Putz liegenden Leitungen für Strom, Wasser oder Gas ist nicht auf Anhieb zu erkennen, auch nässendes Mauerwerk kann durch eine neue Tapete zeitweise kaschiert werden. Mängel an schlecht zugänglichen Stellen wie dem Schornstein oder dem Boden unter den Belägen können ebenfalls leicht übersehen werden.

Bei Eigentumswohnungen liegen die Mängel oft weniger in der Wohnung selbst als vielmehr in den zum Gemeinschaftseigentum gehörenden, gemeinsam nutzbaren Einrichtungen. Auch die Kosten für deren Instandsetzung werden von allen Eigentümern getragen, was eine erhebliche Zusatzbelastung bedeuten kann.

Fallen können auch im Grundstück lauern: Die Kosten für die Beseitigung ökologischer Altlasten bleiben unter Umständen am Käufer hängen.

Prüfen Sie daher vor einer Kaufentscheidung Ihre zukünftige Immobilie genau. Nutzen Sie dazu auch unsere "Checkliste Immobilienkauf". Sichern Sie sich nach Möglichkeit zusätzlich die Hilfe eines oder mehrerer Sachverständiger. Dafür kommen Handwerker Ihres Vertrauens genauso in Frage wie Architekten, Bauingenieure oder öffentlich bestellte Sachverständige der örtlichen Industrie- und Handelskammern (IHK).

Grundbuch einsehen
Unbedingt prüfen sollten Sie das Grundbuch. Hier finden Sie Rechte zu Gunsten Dritter, z.B. Wegerechte, Wohnrechte oder gar Grundpfandrechte, die auf der Immobilie oder dem Grundstück lasten. Diese beeinträchtigen unter Umständen die Nutzbarkeit der Immobilie.

Falls Sie einen Umbau der Immobilie planen, prüfen Sie nach Möglichkeit, inwieweit Umbauten überhaupt zulässig sind. Steht das Objekt beispielsweise unter Denkmalschutz, unterliegen sämtliche bauliche Veränderungen an der Substanz und dem äußeren Erscheinungsbild der Bewilligung des Bundesdenkmalamtes. Überprüfen Sie zudem den Bebauungsplan, in dem eine eventuelle Limitierung der Geschosszahl o.Ä. geregelt ist.

Einen Überblick, welche Dokumente Ihnen umfassend Auskünfte über Ihre Wunschimmobilie geben können, finden Sie in unserer "Dokumentenliste für den Immobilienkauf".

Wissenswertes rund um das Kaufrecht
Haben Sie Ihre Traumimmobilie sorgfältig geprüft, das Grundstück begutachtet und alle wichtigen Dokumente eingesehen, sind die richtigen Vertragswerke die letzten Hürden.

Die Anzahl der Verträge, die bei einem Immobilienkauf auf den Erwerber zukommen, ist übersichtlicher als bei einem Neubau. Im Regelfall schließt der Käufer einen Kaufvertrag und den Finanzierungsvertrag mit seiner Bank ab. Damit Sie vor Vertragsabschluss gut informiert sind, bieten Ihnen unsere Broschüren alles Wissenswerte zu diesen Verträgen.

Der Kaufvertrag
Ein Kaufvertrag muss grundsätzlich von einem Notar beurkundet werden. Suchen Sie diesen nach Möglichkeit selbst aus und sorgen Sie dafür, dass zum Notartermin alle Beteiligten, auch Ihre Vertragspartner, erscheinen. Sind nämlich nicht alle beteiligten Personen beim Notartermin anwesend, so kann dieser nicht stattfinden - trotzdem darf der Notar ihn in Rechnung stellen!

Tipp: Lassen Sie einen Kaufvertrag ggf. vorsorglich von einem Anwalt Ihrer Wahl prüfen, damit er Sie ggf. auf Problempunkte hinweisen kann. Weitere Tipps und Wissenswertes rund um den Kaufvertrag finden Sie auch in unserer PDF-Broschüre "Der Kaufvertrag".

Schnäppchen für Kenner
Die Zahl von Zwangsversteigerungen in Deutschland ist hoch. Doch des einen Leid ist des anderen Freud: Unter Umständen können die versteigerten Objekte zum Schnäppchenpreis erworben werden.

Um bei einer Zwangsversteigerung auch wirklich ein Schnäppchen machen zu können, müssen Sie zwar kein Profi sein, Sie sollten dennoch mit dem Thema vertraut sein und wissen, worauf Sie sich einlassen.

Was sind Zwangsversteigerungen?
In der Regel werden Immobilien zwangsversteigert, wenn die Eigentümer ihren Zahlungsverpflichtungen gegenüber ihren Gläubigern, zumeist Banken, nicht mehr nachkommen können. Daneben gibt es auch noch so genannte Teilungsversteigerungen, die aus Streitigkeiten zwischen mehreren Eigentümern einer Immobilie (Erbengemeinschaft, geschiedene Eheleute o. Ä.) entstehen. Können sich diese nicht einigen, muss die Immobilie häufig verkauft werden.

Vorteile von Zwangsversteigerungen

Für den Immobilienkäufer liegt der große Vorteil von Zwangsversteigerungen zum einen darin, dass die versteigerten Immobilien zu durchschnittlich 70% ihres Werts den Besitzer wechseln. Manchmal liegt der Erwerbspreis sogar noch darunter. Zum anderen liegen die Nebenkosten für den Immobilienerwerb deutlich unter denen für den "klassischen" Kauf über einen Makler: Sie sparen nicht nur die Makler-Courtage sondern auch die Notar-Gebühren. Die vom Amtsgericht an deren Stelle erhobenen Zuschlagsgebühren sind in der Regel geringer als die Notar-Entgelte. Außerdem sparen Sie sich ggf. kostenintensive Wertgutachten. Bei jeder Zwangsversteigerung liegt zwingend bereits ein Wertgutachten eines neutralen Sachverständigen vor.

Nachteile von Zwangsversteigerungen
Für Zwangsversteigerungen gilt: "Gekauft wie gesehen". Im Klartext heißt das, dass der vorherige Eigentümer keinerlei Gewährshaftung für Sach- oder Rechtsmängel übernimmt. Daher gilt es, das Wertgutachten aufmerksam zu lesen, vor allem die in der Regel unter "Besonderheiten" aufgeführten Punkte, zu denen Baumängel oder auch langer Leerstand der Immobilie zählen.

Zu empfehlen ist darüber hinaus unbedingt eine Besichtigung des Objekts. Der derzeitige Bewohner ist allerdings nicht dazu verpflichtet, eine Innenbesichtigung zuzulassen. Da in solchen Fällen vermutlich auch der Gutachter keine Innenbesichtigung vornehmen konnte (muss im Gutachten vermerkt sein), nehmen Sie lieber Abstand von einer Ersteigerung eines solchen Objekts.

Was Sie sonst noch über den Ablauf einer solchen Zwangsversteigerung wissen müssen und was Sie unbedingt beachten sollten, erfahren Sie aus unserer PDF-Broschüre "Die Zwangsversteigerung".

Termine von Zwangsversteigerungen
Die Termine sowie detaillierte Informationen von regionalen Zwangsversteigerungen geben die örtlichen Amtsgerichte mindestens acht Wochen vor dem jeweiligen Versteigerungstermin per Aushang oder Bekanntmachung in Tageszeitungen bekannt.

Auch im Internet gibt es einige Anbieter, bei denen Sie Informationen über Zwangsversteigerungen erhalten.