Wegweiser Bauen

Die Planungsphase

Kosten richtig planen
Haben Sie sich einmal für den Hausbau als den richtigen Weg zu Ihren eigenen vier Wänden entschieden, stehen Sie schon mitten in der Planungsphase. Nun müssen konkrete Entscheidungen bezüglich Grundstück und Immobilie getroffen werden.

Verschaffen Sie sich zunächst einen Überblick über die Kosten, die auf Sie zukommen. Denn nur mit einer zuverlässigen Kostenplanung wird Ihr Traum vom Neubau kein Albtraum. Damit Sie wissen, wie viel Sie in ein Grundstück und die Immobilie selbst investieren können, sollten Sie unbedingt die Nebenkosten bei Bau und Grundstückserwerb mit in Ihre Überlegungen einbeziehen.

Nebenkosten beim Grundstückskauf
Erwerben Sie Ihr Grundstück über einen Grundstücks- oder Immobilienmakler, fällt die Maklercourtage für die erfolgreiche Vermittlung eines Grundstücks an. Diese beträgt zwischen 3% und 6% (zzgl. MwSt.) des Kaufpreises. Die Maklercourtage können Sie umgehen, wenn Sie Ihr Grundstück auf eigene Faust suchen.

Ist das Grundstück gefunden, können weitere Kosten auf Sie zukommen. Beim privaten Kauf kann es im Zweifelsfall empfehlenswert sein, ein kostenpflichtiges Geländegutachten einzuholen. Bei noch nicht vermessenen Grundstücken können Kosten für die Vermessung anfallen. Häufiger jedoch ist ein Grundstück zwar vermessen, aber noch nicht erschlossen. Hier fallen dann infrastrukturelle Erschließungskosten an die zuständige Gemeinde an.

Beim Kauf des Grundstücks werden Grunderwerbsteuern fällig. Diese betragen je nach Bundesland zwischen 3,5 % und 6,5 % des Grundstückspreises. Kaufen Sie das Grundstück in Verbindung mit einer darauf stehenden Immobilie, z.B. beim Kauf eines Bauträgerhauses, so dient der Gesamtpreis von Immobilie und Grundstück als Berechnungsgrundlage für die Steuer.

Für die notarielle Beurkundung des Kaufvertrags und die Eintragung des neuen Eigentümers in das Grundbuch werden Gebühren bei Notar und Grundbuchamt fällig. Rund 1,5% der Grundstückskosten sollten hierfür veranschlagt werden. Wird eine Grundschuld auf das Grundstück und das entstehende Haus als Besicherung einer Bankfinanzierung eingetragen, fallen noch einmal rund 0,5% des Grundschuldbetrags als Notar- und Grundbuchamtsgebühren an.

Baunebenkosten
Wer in Eigenregie mit Hilfe eines Architekten baut, für den fallen neben dem Architektenhonorar verschiedene Baunebenkosten an. Dazu zählen Kosten für die Baugenehmigung, für Errichtung und Ausstattung von Außenanlagen sowie für spezielle Versicherungen für Bauherren.

Auch wer mit Hilfe eines Bauträgers baut, muss sich im Klaren sein, dass trotz Festpreisvereinbarung häufig zusätzliche Kosten für nicht im Preis enthaltene Ausstattungen innerhalb und außerhalb der Immobilie anfallen.

Einrichtungs- und Umzugskosten
Mit dem Bau einer Immobilie ist häufig eine Vergrößerung der Wohnfläche verbunden. Das bedeutet in der Regel den Kauf neuer Möbel oder einer größeren Küche. Auch das sind Kosten, für die in Ihrem Budget noch Platz sein sollte. Nicht zu vergessen die Umzugskosten, die je nach Aufwand auch nicht unerheblich zu Buche schlagen können.

Wer hilft beim Bau?

Der richtige Partner für den Bau
Architekten, Bauträger, Freunde mit handwerklicher Begabung - wer baut, ist in der Regel auf fremde Hilfe angewiesen. Dies gilt nicht nur für die Finanzierung, sondern auch für die Planung und den Bau der eigenen vier Wände.

Der Architekt
Der Architekt unterstützt Sie bei der Planung Ihres Hauses und beaufsichtigt die Fortschritte auf der Baustelle. Ein Rundum-Sorglos-Paket bietet er Ihnen jedoch nicht: Das Grundstück müssen Sie selbst erwerben, haftender Vertragspartner der verschiedenen Handwerksfirmen, die auf "Ihrer" Baustelle beschäftigt sind, sind Sie selbst.

Als Partner in der Planungsphase garantiert der Architekt größtmögliche Individualität, angepasst an Ihre Situation, Bedürfnisse, Zukunftspläne und die Gegebenheiten Ihres Grundstücks. Durch die gemeinsame Erarbeitung und Umsetzung Ihrer Wünsche entsteht so Ihre Traumimmobilie als Unikat.

​Häufig ist ein solches Architektenhaus auf Ihrem selbst erworbenen Grundstück teurer als ein "Haus von der Stange". Dafür ist Ihr Einfluss auf den Preis Ihres künftigen Wohnobjekts durch die Zusammenarbeit mit Ihrem Architekten sehr groß. Zudem ist der Preis eines Architektenhauses dank genauer Preis- und Leistungsübersichten wie auch das Honorar des Architekten sehr transparent: Die Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) legt fest, wie viel ein Architekt für seine Leistungen abrechnen darf: Maximal werden rund 10% der Baukosten als Architektenhonorar fällig. 

Der Bauträger
Bauträger, häufig Bauunternehmer, Wohnungsbau- oder Immobiliengesellschaften, Architekten oder Makler bieten Ihnen alles aus einer Hand: Sie planen und erstellen für Sie eine Immobilie und liefern das dazugehörende Grundstück gleich mit.

Das Bauträgerhaus ist oft günstiger als eine vom Architekten erstellte Immobilie. Allerdings müssen Sie bei dieser Form des Eigentumserwerbs auf völlige Individualität verzichten: Ihr Einfluss auf Grundriss und Form der Immobilie, die Wahl der Baustoffe und Ähnliches ist eher eingeschränkt.

Dafür haben Sie den Vorteil, im Bauträger einen einzigen Ansprechpartner für die gesamte Entstehungsphase Ihrer Immobilie zu haben. Dieser Bauträger kauft und stellt das Grundstück, tritt gegenüber den Handwerkern als Generalunternehmer auf und trägt die Verantwortung auf der Baustelle.

Nach Abschluss der Bauarbeiten übergibt der Bauträger Ihnen eine schlüsselfertige Immobilie. Doch Achtung: Was genau Sie unter "schlüsselfertig" zu verstehen haben, ist nicht gesetzlich geregelt. Prüfen Sie daher vor Vertragsabschluss, in welchem Zustand die Immobilie laut Bauträgervertrag zu übergeben ist. Schwarze Schafe der Branche finden hier unter Umständen Auswege, um den Käufern Immobilien zu übergeben, die noch nicht komplett fertiggestellt sind. Keine Außenanlagen, fehlende Bodenbeläge oder ausgebliebene Malerarbeiten sind mitunter vertragskonform.

Daher gilt: Überprüfen Sie vor Vertragsabschluss die Seriosität des Bauträgers. Nutzen Sie dafür unseren "Bauträger-Check".

Bei Problemen mit Bauträgern können oft auch Fachleute weiterhelfen. Dafür kommen Handwerker Ihres Vertrauens genauso in Frage wie Architekten, Bauingenieure, unabhängige Sachverständige von Bauherrenschutzorganisationen oder öffentlich bestellte Sachverständige der örtlichen Industrie- und Handelskammern (IHK).

Familie und Freunde
Wer nicht auf einen Bauträger zurückgreift, kann durch Eigenleistungen kräftig Geld sparen.  Wer mit einem Architekten zusammenarbeitet, sollte mit diesem in der Planungsphase absprechen, welche Leistungen in Eigenregie vom Bauherren, seiner Familie oder handwerklich begabten Bekannten übernommen werden können und sollen.

Mit so genannten Bausatzhäusern treiben Sie das Thema Eigenleistung auf die Spitze: Bausatzhäuser werden vom Bauherren komplett in Eigenleistung erstellt. Leicht zu verarbeitende Materialien mit verständlichen Arbeitsanweisungen sollen dies in Verbindung mit professioneller Baubetreuung und Einweisung durch die Bausatzhaus-Anbieter ermöglichen.

Doch wer sich aus Kostengründen für den Bau eines Bausatzhauses entscheidet, braucht viel handwerkliches Geschick und vor allem Zeit. Für ein Einfamilienhaus rechnet man durchschnittlich mit rund 1.500 Arbeitsstunden und einer Bauzeit von zwei Jahren. Und auch mit noch so viel Geschick kommen Sie wohl nicht ganz ohne Profis aus: Zimmererarbeiten am Dachstuhl oder Elektro- und Heizungsinstallationen sollten nur von Fachleuten vorgenommen werden. Häufig bieten Bausatzhaus-Anbieter solche Profi-Arbeiten aber im Rahmen eines Komplett-Pakets mit an.

Grundstückskauf

Die richtige Basis für Ihre Traumimmobilie
Das passende Grundstück ist die Basis für die Verwirklichung Ihrer Traumimmobilie. Wer sein Traumgrundstück zufällig beim Spaziergang findet, kann sich glücklich schätzen. Normalerweise aber suchen Bauwillige lange nach dem richtigen Ort. Wer bereit ist, Geld für diese Suche in die Hand zu nehmen, fährt mit einem Grundstücksmakler richtig, doch auch Anfragen bei Kommunen, die Suche bei Immobilienbörsen im Internet oder in Zeitungen können zum Erfolg führen!

Immobilienbörsen
Sowohl in Tageszeitungen als auch im Internet finden Sie private oder von Maklern inserierte Grundstücksangebote aus Ihrer Region. Insbesondere in den Online-Immobilienbörsen finden Sie häufig auch Fotos des angebotenen Baulands. Hier können Sie die Suche mittels bestimmter Kriterien gut eingrenzen und so den zeitlichen Aufwand minimieren.

Grundstücksmakler
Ortsansässige Grundstücksmakler kennen den regionalen Immobilienmarkt sehr gut und haben zudem oft ein weit reichendes Beziehungsnetz, das es ihnen ermöglicht, Ihnen das passende Grundstück zeitnah anzubieten. Für ihre kompetente Suche lassen sich die Makler allerdings auch gut bezahlen; je nach Region ist mit einer Provision von 3% bis 6% (zzgl. MwSt.) zu rechnen.

Bauträger
Auch Bauträger verfügen oft über eine größere Anzahl an Grundstücken, allerdings müssen Sie sich dann bewusst sein, dass Sie beim Kauf eines Bauträgergrundstücks zumeist auch Ihre Immobilie über diesen Bauträger erstellen lassen müssen.

Alternative Erbbaurecht
Besonders in Hochzinsphasen kann es sich lohnen, als Alternative zum Grundstückskauf das so genannte Erbbaurecht in Betracht zu ziehen. Hierbei wird das Grundstück für 99 Jahre gegen Zahlung eines jährlichen Erbbauzinses, der in der Regel zwischen 4% und 6% des Grundstückswerts beträgt, gepachtet. Als Erbbauberechtigter können Sie eine Immobilie bauen, die - anders als das Grundstück selbst - Ihnen gehört. Die Nutzungsrechte für diese Immobilie besitzt ausschließlich der Erbbauberechtigte. Häufig ist mit einem Erbbaugrundstück eine Kaufoption nach 99 Jahren verbunden. Anbieter solcher Erbbaugrundstücke sind zumeist kirchliche und soziale Einrichtungen.

Was Sie beachten sollten
Haben Sie ein Grundstück gefunden, das in puncto Lage, Größe und Beschaffenheit Ihren Bedürfnissen entspricht, sind Sie mitunter noch nicht am Ziel. Denn Vertrauen ist gut, Kontrolle ist besser. Wer privat auf seiner Suche fündig wurde, muss nun - anders als beim Erwerb des Grundstücks über einen Makler - seinen zukünftigen Grund und Boden genau prüfen. Auf einige Dinge sollten Sie besonders achten: Überprüfen Sie zunächst, ob auf dem Grundstück ökologische Altlasten vorhanden sind. Die Kosten für deren Beseitigung können unter Umständen am Käufer hängen bleiben. Doch auch andere "Altlasten" können die Freude am eigenen Grund und Boden trüben: Sind für das von Ihnen gekaufte Grundstück Rechte zu Gunsten Dritter, z.B. Wegerechte, eingetragen, so kann das die Bebaubarkeit empfindlich einschränken. Ob das Grundstück überhaupt bebaubar ist, müssen Sie ebenfalls klären. Dazu muss es als Bauland ausgeschrieben sein. Ein für Bauland existierender Bebauungsplan gibt Ihnen einen Überblick, ob Sie das von Ihnen geplante Bauvorhaben in Bezug auf Größe oder Geschossanzahl verwirklichen dürfen. Überprüfen Sie zu guter Letzt auch, ob das Grundstück bereits infrastrukturell erschlossen ist (Elektrizitäts- und Wasserleitungen etc.). Ist dies nicht der Fall, müssen Sie die Erschließungskosten selber tragen.

Baurecht

Wissenswertes rund um das Baurecht
Als Bauherr müssen Sie eine Menge Verträge unterzeichnen. In vielen Verträgen stecken Details und Begriffe, die Bauherren häufig nicht allzu geläufig sind. Damit Sie vor Vertragsabschluss gut informiert sind, bieten Ihnen unsere Broschüren alles Wissenswerte zu den einzelnen Vertragsarten

Architektenvertrag
Der Architektenvertrag regelt neben dem Architektenhonorar auch weitere Fragen in der Partnerschaft zwischen Architekt und Bauherr sowie wichtige Aspekte wie beispielsweise Haftungsfragen und Kostenkontrolle. Details entnehmen Sie bitte unserer PDF-Broschüre "Der Architektenvertrag".

Bauvertrag
Ein Bauvertrag regelt die Geschäftsbeziehung zwischen dem Bauherren und einem Bauunternehmer. Ist der Bauunternehmer als Generalunternehmer tätig und beschäftigt in eigenem Namen weitere Subunternehmer, existiert nur ein Bauvertrag. Ansonsten schließen Bauherren einen Bauvertrag mit jedem auf Ihrer Baustelle tätigen Unternehmer ab. Wichtige Tipps und Wissenswertes zum Vertragsinhalt entnehmen Sie bitte unserer PDF-Broschüre "Der Bauvertrag".

Bauträgervertrag
Ein Bauträgervertrag ist eine Kombination aus einem Grundstückskaufvertrag und dem Werkvertrag zur Errichtung der Immobilie auf diesem Grundstück. Der Bauträgervertrag ist zwingend schriftlich zu schließen und notariell zu beurkunden. Was Sie zusätzlich beim Abschluss eines Bauträgervertrags beachten sollten, zeigt Ihnen unsere PDF-Broschüre "Der Bauträgervertrag".

Tipps zur Prüfung der Seriosität Ihres Bauträgers finden Sie in unserem "Bauträger-Check".


Grundstückskaufvertrag
Ein Grundstückskaufvertrag muss in jedem Fall von einem Notar beurkundet werden. Suchen Sie diesen nach Möglichkeit selbst aus und sorgen Sie dafür, dass alle Beteiligten, auch Ihre Vertragspartner, zum Notartermin erscheinen, sonst kann dieser nicht stattfinden - trotzdem darf der Notar ihn in Rechnung stellen.
Tipps und Wissenswertes rund um den Grundstückskaufvertrag finden Sie in unserer PDF-Broschüre "Der Grundstückskaufvertrag".

Ökologisches Bauen

Der Umwelt zuliebe

"Nachhaltigkeit" und "Ökologie" sind häufig verwendete Schlagworte. Auch in das Thema "Bauen" halten diese Begriffe vermehrt Einzug.

Ein nach den Grundsätzen des ökologisch orientierten Bauens erstelltes Gebäude sollte in seiner Gesamtheit die Umwelt nur so wenig wie eben möglich belasten.

Es gibt Kriterien, an denen sich ökologisch interessierte Bauherren orientieren können. So sollte sich bereits die Planung des Bauvorhabens in puncto Grundriss etc. an den Erfordernissen der Umgebung orientieren. Auch die Wahl der Baustoffe kann unter vielfältigen ökologischen Gesichtspunkten gefällt werden - Umweltverträglichkeit ihrer Herstellung, Lebensdauer, Umweltschäden bei ihrer Entsorgung usw.

Die Energieeinsparverordnung unterstützt auch den Einsatz erneuerbarer Energien. Neben der Windenergie ist insbesondere der Solarstrom die bekannteste Form erneuerbarer Energien. Die Einbindung von Solarzellen ist ebenfalls eine Form des Ökologischen Bauens, die neben der Umwelt durch die Eigengewinnung von Energie auch Ihr Portemonnaie schont.

Auch die Minimierung von Emissionen jedweder Art oder gar von im Haushalt entstehenden Abfällen können Faktoren des ökologisch orientierten Bauens darstellen.

Aufgrund der Komplexität dieses Themas sollten umweltbewusste Bauherren vor der konkreten Planung ihres Bauvorhabens einen auf dieses Fachgebiet spezialisierten Architekten zu Rate ziehen.

Durch Ökologisches Bauen profitiert aber nicht nur unsere Umwelt, sondern auch Ihre Finanzmittel. Die staatlichen Förderbanken unterstützen den Bau von Gebäuden, die bestimmte Höchstgrenzen in Bezug auf Energiebedarf, Wärmedämmung, Wärmeschutz oder Fugendurchlässigkeit von Fenstern und Türen einhalten.