Wichtige Tipps zum Architektenvertrag:

1.    Vereinbarungen schriftlich fixieren
Obwohl ein Architektenvertrag grundsätzlich auch mündlich geschlossen werden kann, sollten Sie als Bauherr unbedingt auf eine schriftliche Vereinbarung bestehen. So fällt es Ihnen leichter, im Streitfall die getroffenen Vereinbarungen zu belegen.

2.    Architektenleistungen stufenweise beauftragen
Aus einem einmal abgeschlossenen Vertrag kommen Sie auf dem Wege der Kündigung nicht ohne finanzielle Verluste wieder heraus. Vergeben Sie daher die Aufträge zur Leistungserbringung durch den Architekten nicht sofort über alle neun möglichen Leistungsphasen, sondern vergeben zunächst nur die ersten Phasen. Sind Sie dann unzufrieden mit dem Architekten, können Sie jederzeit zu einem anderen Spezialisten wechseln. Haben Sie direkt alle neun Leistungsphasen beauftragt, kündigen aber nach einer früheren Stufe, so darf der Architekt Ihnen neben der geleisteten Arbeit auch entgangenen Gewinn aus den ursprünglich beauftragten Leistungen in Rechnung stellen.

3.    Fertigstellungsfrist vereinbaren
Legen Sie schriftlich einen Zeitpunkt fest, zu dem Ihr Bauvorhaben abgeschlossen sein soll. Einen realistischen Zeitraum können Sie im Gespräch mit Ihrem Architekten festlegen. Verzögert sich die Fertigstellung des Bauvorhabens ohne Ihr eigenes Verschulden, so können Sie vom Architekten Schadensersatz für die entstehenden Folgekosten verlangen.

4.    Baukosten kontrollieren
Um Ihren geplanten finanziellen Rahmen einhalten zu können, ist eine Kontrolle der Baukosten unerlässlich. Sie haben beim Abschluss des Architektenvertrags zwei Möglichkeiten, die Gefahr einer Kostenexplosion am Bau zu minimieren:

• Verpflichten Sie den Architekten, nach jedem Bauabschnitt die geplanten mit den tatsächlichen Kosten zu vergleichen und ggf. Maßnahmen zur Gegensteuerung vorzuschlagen.
• Stellen Sie dem Architekten schriftlich einen finanziellen Bonus in Aussicht, wenn er die avisierten Baukosten unterschreitet. Dieser Bonus sollte ein vorher festgelegter prozentualer Anteil an den ersparten Baukosten sein.

Fallen die Baukosten dennoch höher aus als geplant, sollten Sie den Vertrag nicht vorzeitig kündigen. Die Rechtsprechung sieht ein Überschreiten der vereinbarten Baukosten um einige Prozent als hinnehmbar an. Grundsätzlich gilt: Je genauer Sie im Vertrag den Kostenrahmen abstecken, umso geringer wird die von den Gerichten tolerierte Überschreitung der Baukosten.

5.    Haftungsausschlüsse verhindern
Grundsätzlich muss ein Architekt für von ihm verschuldete Planungsfehler sowie für Fehler haften, die aufgrund seiner mangelnden Kontrolle als Bauleiter entstanden sind. Akzeptieren Sie keine Vertragsklauseln, in denen der Architekt die Haftung für bestimmte Fehlleistungen ausschließt!

6.    Baumängel nicht übereilt selbst beheben
Sind erst einmal Mängel vorhanden, gilt es, einen kühlen Kopf zu bewahren. Betrifft der Architektenfehler die Planung, so kann diese ohne größere Probleme vom Architekten selbst geändert werden, sofern der Fehler vor Baubeginn erkannt wird. Hat die Bauphase bereits
begonnen, müssen die auf falsche Planung zurückzuführenden Mängel zumeist kostenintensiv von einem Bauunternehmen berichtigt werden. Klären Sie in einem solchen Fall zunächst mit dem Architekten ab, wer die Baumängel beheben wird und wie hoch die Kosten dafür ausfallen werden. Beauftragen Sie selbst ein Bauunternehmen und legen dem Architekten hinterher die Rechnung vor, so kann dieser behaupten, dass er die Mängel preiswerter hätte beseitigen können. Das Gleiche gilt für aus mangelnder Kontrolle durch den Architekten entstandene Fehler.

Streiten sich Architekt und Bauunternehmen darüber, wer eventuell entstandene Baumängel zu verantworten hat, schalten Sie unbedingt einen Rechtsanwalt ein, der Ihre Interessen vertritt, damit nicht Sie am Ende den Schaden haben!

Wichtige Tipps zum Bauträgervertrag:

1. Grundstückskaufvertrag und Werkvertrag als Einheit abschließen
Bestehen Sie darauf, den Grundstückskaufvertrag und den Werkvertrag zum Bau der Immobilie gleichzeitig als Einheit im Bauträgervertrag abzuschließen. Das oft vorgebrachte Argument, dass die Grunderwerbssteuer bei einer Trennung von Grundstückskauf und Bauvertrag niedriger ausfiele, ist nur theoretisch richtig. Der Gesetzgeber schreibt jedoch beim Bauträgervertrag die Einheit von Grundstückskauf- und Werksvertrag zwingend vor. Der Bauherr könnte daher im Falle zweier getrennt abgeschlossener Verträge rechtlich benachteiligt sein, z.B. bei der Rückabwicklung der Verträge oder bei Inanspruchnahme der Mängelgewährleistung.

2. Auflassungsvormerkung eintragen lassen
Eine Sicherheit dafür, dass Ihre Immobilie und Ihr Grundstück nach Fertigstellung auch wirklich offiziell Ihr Eigentum werden, garantiert Ihnen nur die Eintragung einer Auflassungsvormerkung im Grundbuch. Diese sichert Ihnen die Rechte an der zu errichtenden Immobilie. Veranlassen Sie, dass der Bauträger eine solche Auflassungsvormerkung für Sie eintragen lässt.

3. Lastenfreiheit sicherstellen
Achten Sie darauf, dass das Grundstück nicht mit eventuellen Grunddienstbarkeiten (z.B. Wegerecht für Dritte) belastet ist. Ist das vom Bauträger zu errichtende Objekt selbst durch den Bauträger mit Grundpfandrechten belastet, lassen Sie sich von der Bank, für die diese eingetragen sind, eine Freigabe erteilen.

4. Bebaubarkeit des Grundstücks sicherstellen
Stellen Sie sicher, dass für das Bauvorhaben eine Baugenehmigung erteilt ist oder – wenn eine solche nicht erforderlich ist – nach den baurechtlichen Vorschriften mit dem Bauvorhaben begonnen werden darf. Achtung: Baugenehmigungen werden von der zuständigen Baugenehmigungsbehörde in der Regel nur für einen begrenzten Zeitraum von drei Jahren ausgestellt. Innerhalb dieses Zeitraums muss mit dem Bau begonnen werden.

5. Übernahme der Erschließungskosten regeln
Der Bauträgervertrag muss eine Regelung über die Kosten zur Erschließung des Grundstücks enthalten. Sorgen Sie dafür, dass der Bauträger alle Erschließungskosten im Sinne des Baugesetzbuchs und alle Kosten für die Anschlüsse des Objekts an Ver- und Entsorgungsanlagen trägt.

6. Technische Unterlagen aushändigen lassen
Lassen Sie sich auf jeden Fall Kopien der technischen Unterlagen (Baupläne etc.) vor Vertragsunterzeichnung ausstellen. Prüfen Sie diese ggf. mit einem Fachmann. Diese Unterlagen können auch später noch von entscheidender Bedeutung sein, da Sie sie z.B. als Grundlage für eventuelle Um- oder Ausbauten verwenden können.

7. Leistungen genau beschreiben
Die Erstellung eines genauen Leistungsverzeichnisses im Bauträgervertrag ist unverzichtbar. Hier sollten sämtliche vom Bauträger durchzuführenden Einzelleistungen inklusive detaillierter Leistungsbeschreibungen schriftlich hinterlegt werden. So minimieren Sie die Gefahr, während des Baus mit Nachforderungen durch den Bauträger für nicht im Vertrag enthaltene notwendige Leistungen konfrontiert zu werden. Legen Sie auch unbedingt die zu verwendenden Materialien genau fest, damit nicht mit günstigeren Baustoffen „getrickst“ werden kann. Auch Sonderausstattungswünsche, die der Bauträger umzusetzen verspricht, sind schriftlich detailliert festzuhalten.

8. Fertigstellungsfristen vereinbaren
Erstellen Sie einen genauen Terminplan, welche Arbeiten wann abgeschlossen sein sollen. Jede Bauverzögerung kann Sie bares Geld kosten!

9. Vertragsstrafen festschreiben
Für den Fall der Nichteinhaltung der Fertigstellungsfristen sollten Sie Vertragsstrafen vereinbaren. Rechtlich gültige Vertragsstrafe-Klauseln sind jedoch recht kompliziert, so dass das Hinzuziehen eines Rechtsbeistands hierfür empfehlenswert ist.

10. Abnahmemodalitäten festlegen
Die Abnahme der einzelnen Bauleistungen ist ein oft unterschätzter Prozess. Als Abnahme bezeichnet man die Entgegennahme und Billigung einer Bauleistung oder eines gesamten Bauwerks. Legen Sie im Bauvertrag bereits fest, dass die Bauabnahme durch Sie förmlich und schriftlich erfolgen muss. So stellen Sie sicher, dass der Bauträger sich nicht auf eine stillschweigende Bauabnahme berufen kann. Die Bauabnahme hat für den Bauherren nämlich weitreichende Konsequenzen. Mit ihr erkennt der Bauherr die Leistung des Bauträgers förmlich an. Als Folge wird mit der Abnahme auch die Zahlung fällig. Zudem geht das Risiko von Beschädigungen Ihrer Immobilie durch äußere Einflüsse nun vom Bauträger auf Sie selbst über. Auch für Ihre Rechte aus der Mängelgewährleistung durch den Bauträger ist die Bauabnahme ein einschneidender Punkt. Zum einen beginnt mit dem Zeitpunkt der erklärten Abnahme die Verjährungsfrist für Baumängel (siehe auch Abschnitt „Verjährungsfrist für Baumängel“), zum anderen dreht sich die Beweislast um: Muss vor der Bauabnahme der Bauträger nachweisen, dass ein von Ihnen entdeckter Mangel keiner ist, so muss nach erfolgter Bauabnahme der Bauherr das Vorhandensein von Mängeln beweisen.

11. Zahlungsmodalitäten klären
Legen Sie im Bauträgervertrag die Zahlungsmodalitäten genau fest.
Üblich ist eine Zahlung des Kaufpreises in Raten, die abhängig sind von Baufortschritten. Dabei ist stets darauf zu achten, dass den Zahlungen ein entsprechender Bauwert gegenübersteht. Die Zahlung nach Baufortschritt minimiert das Risiko des Bauherren, bei Insolvenz des Bauträgers trotz kompletter Bezahlung kein fertiges Objekt überreicht zu bekommen. Die Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) sieht folgende Ratenhöhen in Prozent des Kaufpreises pro Bauabschnitt vor:

30 % nach Beginn der Erdarbeiten (bei Eigentumserwerb; bei Erbbaurecht: 20%)

Von der restlichen Vertragssumme:

40 % nach Rohbaufertigstellung einschl. Zimmererarbeiten
  8 % für die Herstellung der Dachflächen und Dachrinnen
  3 % für die Rohinstallation der Heizungsanlagen
  3 % für die Rohinstallation der Sanitäranlagen
  3 % für die Rohinstallation der Elektroanlagen
10 % für den Fenstereinbau einschl. Verglasung
  6 % für den Innenputz, ausgenommen Beiputzarbeiten
  3 % für den Estrich
  4 % Fliesenarbeiten im Sanitärbereich
12 % nach Bezugsfertigkeit und Zug um Zug gegen Besitzübergabe
  3 % für die Fassadenarbeiten
  5 % nach vollständiger Fertigstellung

Sie können dabei mehrere dieser 13 Baufortschritte zusammenziehen, so dass Sie maximal sieben Ratenzahlungen vereinbaren. Beachten Sie dabei, dass die erste Zahlung frühestens dann fließen darf, wenn der Vertrag notariell beurkundet ist und eventuelle notwendige Genehmigungen erteilt sind, eine Auflassungsvormerkung zu Ihren Gunsten sowie die Grundschuld der Bank eingetragen ist, die Lastenfreistellung gesichert ist, die Baugenehmigung erteilt ist und der Bauträger kein Rücktrittsrecht (mehr) besitzt!
Vereinbaren Sie darüber hinaus, wenn möglich, einen Sicherheitsbehalt. Dies ist ein festgelegter Prozentsatz vom Leistungspreis, den Sie als Bauherr einbehalten und erst nach Ablauf der Gewährleistungsfristen an den Bauunternehmer auszahlen. So verringern Sie das Risiko finanzieller Schäden bei einer eventuellen Insolvenz des Bauunternehmers.

12. Gewährleistungsausschlüsse verhindern
Für Mängel, die durch Verschulden des Bauträgers entstehen, muss dieser dem Gesetz nach grundsätzlich auch haften. Akzeptieren Sie im Bauvertrag keine Klauseln, die die Gewährleistungspflichten des Bauträgers in irgendeiner Art und Weise einschränken. Vereinbarungen, durch die der Bauherr wegen Sachmängeln nur auf Bauhandwerker, Lieferanten, Architekten usw. verwiesen wird und der Bauträger seine eigene Haftung vollständig ausschließt, sind ungültig.

Entdecken Sie Baumängel noch während der Bauphase, setzen Sie dem Bauträger schriftlich eine Frist zur Beseitigung dieser Mängel. Kommt der Bauträger dieser Aufforderung nicht nach, kann der Bauherr nach einer weiteren Nachfrist die Mängel auf Kosten des Bauträgers beheben lassen. Dokumentieren Sie für den Fall eventueller Streitigkeiten die Mängel auf Foto oder Video. Werden die Baumängel erst nach Abschluss der Bauarbeiten entdeckt, so steht dem Bauherren innerhalb der geltenden Verjährungsfristen das Recht auf Beseitigung der Mängel sowie Schadensersatz für eventuell anfallende zusätzliche Aufwendungen wie Zinsen für Bankkredite etc. zu.

13. Verjährungsfristen für Baumängel beachten
Nach BGB beträgt die Verjährungsfrist für Ansprüche aus der Gewährleistungspflicht des Bauträgers für Bauwerke 5 Jahre nach der Bauabnahme. Innerhalb dieser Frist müssen Sie als Bauherr schriftlich die Beseitigung der entsprechenden Mängel verlangen.Eventuelle Hinweise auf die Anwendbarkeit der Vergabe-und Vertragsordnung für Bauleistungen, Teil B (VOB/B), nach denen die Verjährungsfrist auf 4 Jahre begrenzt ist, sind ungültig. Anders als bei Bauverträgen ist bei Bauträgerverträgen zwingend das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) anzuwenden. Eine Verkürzung der Verjährungsfrist ist nicht möglich!

14. Vertragserfüllungsbürgschaft/ Mängelbürgschaft einfordern
Um sich vor einer Insolvenz des Bauträgers während der Bauphase zu schützen, empfiehlt es sich, vom Kreditinstitut des Bauträgers eine Vertragserfüllungsbürgschaft ausstellen zu lassen. Mit dieser verpflichtet sich das Kreditinstitut für den Fall einer Insolvenz des Bauträgers, für die Erfüllung des Vertrags durch andere Bauunternehmungen finanziell aufzukommen. Ist das Kreditinstitut nicht dazu bereit, so steht es wohl um die Solvenz Ihres potenziellen Partners nicht zum Besten! Alternativ können Sie auch eine Fertigstellungsversicherung akzeptieren, die der Bauträger für Ihr Objekt abgeschlossen hat. In diesem Fall wird er Ihnen allerdings die Kosten für diese Versicherung in Rechnung stellen. Eine Mängelbürgschaft springt für die Behebung von während der Gewährleistungsfrist entdeckten Mängeln ein, wenn der Bauträger bis dahin insolvent sein sollte. Üblich sind in der Regel etwa 5% des Leistungspreises. Eine Alternative zu einer solchen Mängelbürgschaft ist der Sicherheitsbehalt.

15. Zusammenstellung aller notwendigen Beleihungsunterlagen verlangen
Verpflichten Sie nach Möglichkeit den Bauträger dazu, alle für die Beleihung des Bauprojekts durch die Bank notwendigen Unterlagen zusammenzustellen. Oft bieten Bauträger dies von selbst als Serviceleistung an. Dieses Vorgehen erspart Ihnen viel Mühe.

Wichtige Tipps zum Bauvertrag:

1.    Vereinbarungen schriftlich fixieren
Obwohl ein Bauvertrag grundsätzlich auch mündlich geschlossen werden kann, empfiehlt es sich aus Sicht des Bauherren, unbedingt auf einer schriftlichen Vereinbarung zu bestehen. So fällt es Ihnen leichter, im Streitfall die getroffenen Vereinbarungen zu belegen.

2.    Leistungen genau beschreiben
Die Erstellung eines genauen Leistungsverzeichnisses im Bauvertrag ist unverzichtbar. Hier sollten sämtliche vom Bauunternehmer durchzuführenden Einzelleistungen inklusive detaillierter Leistungsbeschreibungen schriftlich hinterlegt werden. So minimieren Sie die Gefahr, während des Baus mit Nachforderungen durch den Bauunternehmer für nicht im Vertrag enthaltene notwendige Leistungen konfrontiert zu werden. Legen Sie auch unbedingt die zu verwendenden Materialien genau fest, damit nicht mit billigeren Baustoffen „getrickst“ werden kann.

3.    Fertigstellungsfristen vereinbaren
Erstellen Sie einen genauen Terminplan, welche Arbeiten wann abgeschlossen sein sollen. Jede Bauverzögerung kann Sie bares Geld kosten!

4.    Vertragsstrafen festschreiben
Für den Fall der Nichteinhaltung der Fertigstellungsfristen sollten Sie Vertragsstrafen vereinbaren. Rechtlich gültige Vertragsstrafe-Klauseln sind jedoch recht kompliziert, so dass das Hinzuziehen eines Rechtsbeistands hierfür empfehlenswert ist.

5.    Abnahmemodalitäten festlegen
Die Abnahme der einzelnen Bauleistungen ist ein oft unterschätzter Prozess. Als Abnahme bezeichnet man die Entgegennahme und Billigung einer Bauleistung oder eines gesamten Bauwerks. Legen Sie im Bauvertrag bereits fest, dass die Bauabnahme durch Sie förmlich und schriftlich erfolgen muss. So stellen Sie sicher, dass der Bauunternehmer sich nicht auf eine stillschweigende Bauabnahme berufen kann. Die Bauabnahme hat für den Bauherren nämlich weit reichende Konsequenzen. Mit ihr erkennt der Bauherr die Leistung des Bauunternehmers förmlich an. Als Folge wird mit der Abnahme auch die Zahlung fällig. Zudem geht das Risiko von Beschädigungen Ihrer Immobilie durch äußere Einflüsse vom Bauunternehmer auf Sie selbst über. Auch für Ihre Rechte aus der Mängelgewährleistung durch den Bauunternehmer ist die Bauabnahme ein einschneidender Punkt. Zum einen beginnt mit dem Zeitpunkt der erklärten Abnahme die Verjährungsfrist für Baumängel (siehe auch Abschnitt „Verjährungsfrist für Baumängel“), zum anderen dreht sich die Beweislast um: Muss vor der Bauabnahme der Bauunternehmer nachweisen, dass ein von Ihnen entdeckter Mangel keiner ist, so muss nach erfolgter Bauabnahme der Bauherr das Vorhandensein von Mängeln beweisen.

6.    Zahlungsmodalitäten klären
Legen Sie im Bauvertrag die Zahlungsmodalitäten genau fest. Agiert der Vertragspartner als Generalunternehmer für verschiedene Subunternehmungen und ist Ihr einziger Vertragspartner am Bau, so empfiehlt es sich, die Zahlungen in verschiedenen, von vorab festgelegten Baufortschritten abhängigen Abschlagszahlungen plus Schlusszahlung bei Bauabnahme aufzuteilen. Vereinbaren Sie wenn möglich einen Sicherheitsbehalt. Dies ist ein festgelegter Prozentsatz vom Leistungspreis, den Sie als Bauherr einbehalten und erst nach Ablauf der Gewährleistungsfristen an den Bauunternehmer auszahlen. So verringern Sie das Risiko finanzieller Schäden bei einer eventuellen Insolvenz des Bauunternehmers.

7.    Gewährleistungsausschlüsse verhindern
Für Mängel, die durch das Verschulden des Bauunternehmers entstehen, muss dieser dem Gesetz nach grundsätzlich auch haften. Akzeptieren Sie im Bauvertrag keine Klauseln, die die Gewährleistungspflichten des Bauunternehmers in irgendeiner Art und Weise einschränken. Entdecken Sie Baumängel noch während der Bauphase, setzen Sie dem Bauunternehmer schriftlich eine Frist zur Beseitigung dieser Mängel. Kommt der Unternehmer dieser Aufforderung nicht nach, kann der Bauherr nach einer weiteren Nachfrist die Mängel auf Kosten des Bauunternehmers beheben lassen. Dokumentieren Sie für den Fall eventueller Streitigkeiten die Mängel auf Foto oder Video. Werden die Baumängel erst nach Abschluss der Bauarbeiten entdeckt, so steht dem Bauherr innerhalb der geltenden Verjährungsfristen das Recht auf Beseitigung der Mängel sowie Schadensersatz für eventuell anfallende zusätzliche Aufwendungen wie Zinsen für Bankkredite etc. zu.

8.    Verjährungsfristen für Baumängel vertraglich absichern
Welche Fristen für die Verjährung von Baumängeln gelten, hängt davon ab, ob für den Vertrag das Bürgerliche Gesetzbuch oder die Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen, Teil B (VOB/B) gelten. Nach BGB verjähren Ansprüche aus der Gewährleistungspflicht des Bauunternehmers für Bauwerke 5 Jahre nach der Bauabnahme, nach VOB/B verjähren Sie bereits nach 4 Jahren. Innerhalb dieser Fristen müssen Sie als Bauherr schriftlich die Beseitigung der entsprechenden Mängel verlangen. Akzeptieren Sie auf keinen Fall Klauseln, die die Verjährungsfrist für den Bauunternehmer verkürzen!

9.    Vertragserfüllungsbürgschaft/ Mängelbürgschaft einfordern
Um sich vor einer Insolvenz des Bauunternehmers während der Bauphase zu schützen, empfiehlt es sich, vom Kreditinstitut des Bauunternehmers eine Vertragserfüllungsbürgschaft ausstellen zu lassen. Mit dieser verpflichtet sich das Kreditinstitut für den Fall einer Insolvenz des Bauunternehmers, für die Erfüllung des Vertrags durch andere Bauunternehmungen finanziell aufzukommen. Ist das Kreditinstitut nicht dazu bereit, so steht es wohl um die Solvenz Ihres potenziellen Partners nicht zum Besten! Alternativ können Sie auch eine  
Fertigstellungsversicherung akzeptieren, die der Bauunternehmer für Ihr Objekt abgeschlossen hat. In diesem Fall wird er Ihnen allerdings die Kosten für diese Versicherung in Rechnung stellen. Eine Mängelbürgschaft springt für die Behebung von während der Gewährleistungsfrist entdeckten Mängeln ein, wenn der Bauunternehmer bis dahin insolvent sein sollte. Üblich sind in der Regel etwa 5% des Leistungspreises. Eine Alternative zu einer solchen Mängelbürgschaft ist der Sicherheitsbehalt.

10. Anwendbarkeit von BGB oder VOB/B klären
Grundsätzlich fällt der Bauvertrag als Werkvertrag in den Geltungsbereich des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB). Oft fallen Bauverträge aber unter die Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen, Teil B (VOB/B). Diese VOB/B sind Allgemeine Geschäftsbedingungen, können aber an die Stelle des BGB-Rechts treten, wenn sie ausdrücklich Bestandteil des Vertragswerks und auch für den Bauherren einsehbar sind.

Wichtige Tipps zum Grundstückskaufvertrag:

1.    Beschreibung des Grundstücks
Das Grundstück, das dem Kaufvertrag zugrunde liegt, muss zunächst genau nach Lage, Größe und seiner Wirtschaftsart so beschrieben sein, dass es eindeutig zu identifizieren ist.

2.    Auflassungsvormerkung eintragen lassen
Eine Sicherheit dafür, dass Ihr Grundstück nach Fertigstellung auch wirklich offiziell Ihr Eigentum wird, garantiert Ihnen nur die Eintragung einer Auflassungsvormerkung im Grundbuch. Diese verhindert, dass das Grundstück mehrfach verkauft wird. Veranlassen Sie, dass der Notar eine solche Auflassungsvormerkung für Sie eintragen lässt.

3.    Lastenfreiheit sicherstellen
Achten Sie darauf, dass das Grundstück nicht mit eventuellen Grunddienstbarkeiten (z.B. Wegerecht für Dritte, Erbbaurecht, Nießbrauch, etc.) oder gar Grundpfandrechten zugunsten Dritter belastet ist. Dabei hilft Ihnen eine Einsicht in das Grundbuch beim zuständigen Amtsgericht.

4.    Bebaubarkeit des Grundstücks sicherstellen
Stellen Sie sicher, dass für das Grundstück ein Bebauungsplan erstellt worden ist. Dieser ermöglicht grundsätzlich die Bebaubarkeit des Grundstücks. Ist kein Bebauungsplan vorhanden, empfiehlt es sich, zunächst eine Bauvoranfrage an das zuständige Bauamt zu stellen.

5.    Übernahme der Erschließungskosten regeln
Der Grundstückskaufvertrag muss eine Regelung über die Kosten zur Erschließung des Grundstücks enthalten. Sorgen Sie dafür, dass der Bauträger alle Erschließungskosten im Sinne des Baugesetzbuchs und alle Kosten für die Anschlüsse des Objekts an Ver- und Entsorgungsanlagen trägt.

6.    Fälligkeit des Kaufpreises bestimmen
Für den Käufer eines Grundstücks gilt grundsätzlich: Je später der Kaufpreis gezahlt wird, desto höher ist sein wirtschaftlicher Vorteil. In jedem Fall gilt es, den Kaufpreis erst nach Eintragung der Auflassungsvormerkung zu entrichten. Sollte der Grundstücksverkäufer auf einer Zahlung vor
diesem Zeitpunkt bestehen, sollten Sie unbedingt von dem Geschäft Abstand nehmen!Stimmen Sie Höhe und Zeitpunkt des Kaufpreises vor Vertragsunterzeichnung immer mit Ihrer Baufinanzierungsbank ab, damit es nicht zu Verzögerungen durch eventuell zu späte oder unvollständige Bereitstellung des Darlehens kommt.

7.    Haftung des Verkäufers genau festlegen
Im Vertrag sollte genau geregelt sein, wofür der Grundstücksverkäufer haften muss. Dies können z.B. Sachmängel wie ökologische Altlasten sein, die sich auf dem Grundstück finden (Sachmängelhaftung). Auch sollte geregelt werden, wer die bisher angefallenen Kosten für den Fall trägt, dass der Kaufvertrag nicht zustande kommen sollte. Dies kann z.B. durch das Nicht-Eintreten von im Vertrag festgehaltenen Bedingungen für dessen Zustandekommen geschehen, z.B. dadurch, dass eine nötige Teilungsgenehmigung behördlicherseits nicht erteilt wird (Rechtsmängelhaftung).

8.    Nebenabreden vermeiden
Sämtliche nicht im Vertrag schriftlich festgehaltenen Absprachen (im Amtsdeutsch „Nebenabreden“) zwischen Käufer und Verkäufer sind nichtig. Stellen Sie daher sicher, dass alles, was im Vorfeld besprochen wurde, auch im Vertrag festgehalten wurde. Lassen Sie sich auf keinen Fall darauf ein, den Kaufpreis im Vertrag niedriger anzusetzen als die Summe, die Sie letztendlich wirklich bezahlen. Dies würde zwar eine niedrigere Zahlung von
Grunderwerbssteuern zur Folge haben, wäre aber zum einen illegal und könnte das gesamte Geschäft nichtig werden lassen. 

Wichtige Tipps zum Kaufvertrag über Immobilien:

1.    Beschreibung von Immobilie und Grundstück
Rein formell gesehen ist Gegenstand des Kaufvertrags ausschließlich das Grundstück. Dieses muss zunächst genau nach Lage, Größe und seiner Wirtschaftsart so beschrieben sein, dass es eindeutig zu identifizieren ist. Es ist zu empfehlen, auch das Objekt auf dem Grundstück detailliert zu beschreiben, um genau festzulegen, welche Bestandteile den Eigentümer wechseln und welche nicht. Dazu sollten Sie Pläne (Baugenehmigungsplanung, Werkpläne etc.) hinzufügen sowie nach Möglichkeit Flächen, Maße und verwendete Materialien auflisten.
Zusätzlich sollte zu übergebendes Inventar (z.B. Einbauküche etc.) aufgelistet und entsprechend bewertet werden. Dies bringt Klarheit darüber, was beim Auszug des bisherigen Eigentümers im Haus verbleiben soll. Außerdem unterliegt Inventar meist nicht der Grunderwerbsteuer, so dass das Herausrechnen des Inventarwerts Ihre Steuerlast mindert!

2.    Auflassungsvormerkung eintragen lassen
Eine Sicherheit dafür, dass Grundstück und darauf stehendes Objekt auch wirklich offiziell Ihr Eigentum wird, garantiert Ihnen nur die Eintragung einer Auflassungsvormerkung im Grundbuch. Diese verhindert, dass das Grundstück mehrfach verkauft wird. Veranlassen Sie, dass der Notar eine solche Auflassungsvormerkung für Sie eintragen lässt.

3.    Lastenfreiheit sicherstellen
Achten Sie darauf, dass das Grundstück nicht mit eventuellen Grunddienstbarkeiten (z.B. Wegerecht für Dritte, Erbbaurecht, Nießbrauch, etc.) oder gar Grundpfandrechten zugunsten Dritter belastet ist. Dabei hilft Ihnen eine Einsicht in das Grundbuch. Sind Grundpfandrechte oder Hypotheken eingetragen, so vereinbaren Sie, dass der Kaufpreis erst nach deren Löschung fällig wird. Zusätzlich können Sie sich ein Rücktrittsrecht vom Vertrag sichern, falls noch Belastungen vonseiten Dritter eingetragen werden.

4.    Fälligkeit und Höhe des Kaufpreises bestimmen
Die Höhe des Kaufpreises in Brutto- und Nettoangabe sowie mit Nennung der Währung ist unbedingter Bestandteil eines Vertrages. Für den Käufer eines Grundstücks gilt grundsätzlich: Je später der Kaufpreis gezahlt wird, desto höher ist sein wirtschaftlicher Vorteil. In jedem Fall gilt es, den Kaufpreis erst nach Eintragung der Auflassungsvormerkung zu entrichten. Sollte der Grundstücksverkäufer auf einer Zahlung vor diesem Zeitpunkt bestehen, sollten Sie unbedingt von dem Geschäft Abstand nehmen!
Stimmen Sie Höhe und Zeitpunkt des Kaufpreises vor Vertragsunterzeichnung immer mit Ihrer Baufinanzierungsbank ab, damit es nicht zu Verzögerungen durch eventuell zu späte oder unvollständige Bereitstellung des Darlehens kommt.

5.    Bestimmung von Nutzen- und Lastenübergang
Halten Sie schriftlich fest, wann die Nutzungsrechte an den Käufer übergehen sollen. Genauso verfahren Sie mit eventuellen Lasten (Verpflichtungen, die mit dem Immobilienbesitz verknüpft sind), die zusätzlich detailliert aufgelistet werden müssen.

6.    Bestimmen Sie eventuelle noch vom Verkäufer zu erbringende Leistungen
Haben Sie mit dem Verkäufer vereinbart, dass dieser vor Nutzen- und Lastenübergang noch Leistungen zu erbringen hat (Renovierungen, Instandsetzungen etc.), so halten Sie dies unbedingt schriftlich fest.

7.    Haftung des Verkäufers genau festlegen
Im Vertrag sollte genau geregelt sein, wofür der Verkäufer haften muss. Dies können z.B. Sachmängel wie ökologische Altlasten sein, die sich auf dem Grundstück finden (Sachmängelhaftung). Auch sollte geregelt werden, wer die bisher angefallenen Kosten für den Fall trägt, dass der Kaufvertrag nicht zustande kommen sollte. Dies kann z.B. durch das Nicht-Eintreten von im Vertrag festgehaltenen Bedingungen für dessen Zustandekommen geschehen (Rechtsmängelhaftung).

8.    Rücktrittsrechte bestimmen
Legen Sie fest, welcher Vertragspartner unter welchen Umständen vom Vertrag zurücktreten darf.

9.    Nebenabreden vermeiden
Sämtliche nicht im Vertrag schriftlich festgehaltenen Absprachen (im Amtsdeutsch „Nebenabreden“) zwischen Käufer und Verkäufer sind nichtig. Stellen Sie daher sicher, dass alles, was im Vorfeld besprochen wurde, auch im Vertrag festgehalten wurde. Lassen Sie sich auf keinen Fall darauf ein, den Kaufpreis im Vertrag niedriger anzusetzen als die Summe, die Sie letztendlich wirklich bezahlen. Dies würde zwar eine niedrigere Zahlung von
Grunderwerbsteuern zur Folge haben, wäre aber illegal und könnte das gesamte Geschäft nichtig werden lassen.

Der Kaufvertrag über eine Eigentumswohnung sollte zusätzlich enthalten:

1.    Teilungserklärung
Die Teilungserklärung mit beigefügtem zeichnerischen Teilungsplan muss Bestandteil des Kaufvertrags sein.

2.    Nutzungsvereinbarung
Eventuelle separate Nutzungsvereinbarungen bzgl. des Gemeinschaftseigentums sind ebenfalls dem Vertrag beizufügen.

Wichtige Tipps zur Vorbereitung auf eine Zwangsversteigerung:

1.    „Probeversteigerungen“ besuchen
Der sicherste Weg, sich mit dem Ablauf einer Zwangsversteigerung vertraut zu machen, ist das Besuchen einer oder mehrerer Zwangsversteigerungen zur Probe. Auch wenn Sie hier noch kein Objekt konkret erwerben wollen, können Sie sich so den Ablauf einer „Bieterstunde“ einmal anschauen und erlangen so Sicherheit für den „Ernstfall“.

2.    Zu ersteigernde Immobilie genau prüfen
Interessieren Sie sich ernsthaft für ein bestimmtes zur Zwangsversteigerung anstehendes Objekt, sollten Sie dies zunächst auf Herz und Nieren prüfen. Dabei hilft das Wertgutachten. Es gibt nicht nur Auskunft über den reinen Wert der Immobilie, sondern auch über eventuelle Baumängel oder auch langen Leerstand der Immobilie. Achten Sie dabei zum einen auf das Datum des Wertgutachtens. Liegt dessen Erstellung schon länger zurück, so kann der aktuelle Zustand der Immobilie schlechter sein als im Gutachten beschrieben. Beachten Sie zum anderen, ob der Gutachter Zugang zum Inneren des Gebäudes hatte. Diesen kann der Eigentümer ihm verwehren. In einem solchen Fall können im Innenraum der Immobilie böse Überraschungen lauern. Der Versteigerungsakte im Amtsgericht liegt ein Grundbuchauszug bei. Ihm entnehmen Sie, ob außer den Grundpfandrechten der Gläubigerbanken weitere Rechte zu Gunsten Dritter auf dem Grundstück lasten. Wie beim herkömmlichen Kauf einer „Gebrauchtimmobilie“ empfiehlt sich dringend eine persönliche Besichtigung des Objekts, idealerweise in Begleitung eines Baufachmannes. Allerdings kann Ihnen auch hierbei der Eigentümer den Zutritt zu den Innenräumen des Objekts verweigern.
Für Fragen rund um das Objekt steht Ihnen der zuständige Rechtspfleger
im Amtsgericht zur Verfügung.

3.    Finanzierung mit Ihrer Bank abklären
Klären Sie anhand der Versteigerungsakte mit Ihrer Bank, ob eine Finanzierung des Kaufpreises durch Ihre Bank möglich ist. Dies ermöglicht Ihnen, den Kaufpreis wie erforderlich wenige Tage nach dem Versteigerungstermin zahlen zu können.

4.    Kontakt zur (Haupt-)Gläubigerbank aufnehmen
Ein Kontakt zur (Haupt-)Gläubigerbank vor Versteigerungsbeginn kann sich lohnen. So besteht die Möglichkeit, sich auf einen Preis zu einigen und die Immobilie vor Versteigerungsbeginn auf herkömmlichem Weg zu erwerben. Allerdings fallen dann Notargebühren für den Abschluss des Kaufvertrags an.

Der Ablauf einer Zwangsversteigerung:

1.    Teilnahme
An einer Zwangsversteigerung kann jeder geschäftsfähige Volljährige teilnehmen. Bitte beachten Sie, dass sich jeder Bietende mit Personalausweis oder Reisepass ausweisen muss. Wollen Sie sich bei der Versteigerung von jemandem vertreten lassen, so benötigt der Vertreter eine öffentlich beglaubigte oder beurkundete Vollmacht. Dasselbe gilt, falls ein Ehepartner auf der Versteigerung anwesend ist, aber beide Ehepartner das Objekt gemeinsam erwerben wollen. In diesem Fall benötigt der anwesende Ehepartner eine öffentlich beglaubigte oder beurkundete Vollmacht des anderen.

2.    Versteigerungsbeginn
Zum anberaumten Termin gibt der zuständige Rechtspfleger, der die Zwangsversteigerung leitet, die wesentlichen Inhalte der Versteigerungsakten bekannt und steht für Detailfragen zur Verfügung. Ergeben sich keine weiteren Fragen mehr, beginnt die eigentliche Versteigerung, die so genannte Bieterstunde, die mindestens 30 Minuten lang dauert.

3.    Das Mindestgebot
Die Versteigerung beginnt mit der Feststellung des so genannten „geringsten Gebots“. Dieses ist die theoretische Untergrenze für den Erwerbspreis und darf von keinem Gebot unterschritten werden. Das geringste Gebot setzt sich zusammen aus den Kosten des Verfahrens und eventuellen rückständigen Grundsteuern (Mindestbargebot) und allen Rechten und Belastungen, die im Falle eines Erwerbs vom Erwerber übernommen werden müssten. Dies sind alle Lasten, die im Grundbuch vorrangig vor den Lasten des bestrangigen betreibenden Gläubigers eingetragen sind. Ist die Versteigerung die erste für das Objekt angesetzte Versteigerung, so gilt die so genannte „5/10-Grenze“. Diese besagt, dass das höchste abgegebene Gebot einschließlich der zu übernehmenden Rechte in der Bieterstunde mindestens 50% des im Gutachten festgehaltenen Verkehrswerts erreichen muss. Ist dies nicht der Fall, muss der die Versteigerung leitende Rechtspfleger den Zuschlag versagen. Eine weitere in der ersten Versteigerung eines Objekts wichtige Grenze ist die „7/10-Grenze“. Sie ermöglicht jedem der betreibenden Gläubiger einen Antrag auf Verweigerung des Zuschlags, wenn durch ein Höchstgebot, das 70% des Immobilienwerts nicht überschreitet, seine Forderungen gegenüber dem bisherigen Immobilieneigentümer nicht vollständig getilgt würden. Wird der Zuschlag auf Basis dieser beiden Grenzen verweigert, so wird eine zweite Versteigerung angesetzt. In dieser gilt dann lediglich das geringste Gebot, die 5/10- und die 7/10- Grenzen sind dann nicht mehr gültig.

4.    Sicherheiten
Jeder Bieter muss damit rechnen, sofort eine Sicherheitszahlung leisten zu müssen, nachdem er ein Gebot abgegeben hat. Spätestens nach dem Zuschlag ist eine solche Sicherheitsleistung fällig, sofern nicht alle Beteiligten ausdrücklich darauf verzichten. Diese beträgt 10% des Verkehrswerts lt. Gutachten. Die Sicherheit kann in Form eines Bundesbank- oder Landeszentralbankschecks oder eines Verrechnungsschecks inländischer Kreditinstitute hinterlegt werden. Die Schecks dürfen frühestens am dritten Werktag vor dem Versteigerungstermin ausgestellt sein. Möglich ist auch eine unbefristete Bürgschaft eines solchen Kreditinstituts. Möglich ist auch eine Vorab-Überweisung. Der Betrag muss in diesem Fall vor Beginn des Versteigerungstermins auf einem Konto der Gerichtskasse gutgeschrieben sein und ein entsprechender Nachweis während des Bietverfahrens vorliegen. Erhält der Interessent den Zuschlag für die Immobilie nicht, wird der Betrag zurücküberwiesen.

5.    Eigentumsübergang
Mit Erhalt des Zuschlags ist der Höchstbieter sofort Eigentümer der Immobilie.

Was geschieht nach der Zwangsversteigerung?

1.    Verteilungstermin
Das Amtsgericht legt einen Termin fest, an dem der erzielte Kaufpreis an die Gläubiger des ehemaligen Immobilieneigentümers verteilt wird (Verteilungstermin). Dieser Termin liegt zeitlich einige Wochen hinter der Zwangsversteigerung. Bis zu diesem Termin muss das bare Meistgebot zzgl. der Gerichtsgebühren und 4% Zinsen beim Amtsgericht eingegangen sein. Erst danach wird der neue Eigentümer ins Grundbuch eingetragen. Zwar könnte diese Zeit durchaus reichen, eine Finanzierung für das Objekt auf die Beine zu stellen, es ist aber zu empfehlen, eine mögliche Finanzierung bereits vor dem Versteigerungstermin mit Ihrer Bank zu klären!

2.    Bezug der Immobilie
Problemlos zu beziehen ist die ersteigerte Immobilie, wenn Sie bereits zum Zeitpunkt der Versteigerung leer stand. Bewohnt der ehemalige Eigentümer selbst das Objekt, so muss ihm der neue Eigentümer direkt nach der Versteigerung eine schriftliche Aufforderung zur Räumung des Objekts zukommen lassen. Wenn die derzeitigen Bewohner des Hauses in einem Mietverhältnis stehen, darf keine Räumungsaufforderung zugestellt werden, sondern lediglich eine Kündigung des Mietverhältnisses wegen begründetem Eigenbedarf unter Berücksichtigung der gesetzlichen oder vertraglich festgehaltenen Kündigungsfristen.

Vor dem Kauf einer „gebrauchten“ Immobilie sollten Sie sich genau über das Objekt informieren, um das Risiko versteckter Mängel an Grundstück und Immobilie zu minimieren.

Dabei gilt: Je mehr Informationen Sie sich beschaffen, um so beruhigter können Sie den Kauf angehen.

Folgende Unterlagen benötigen wir für ein aussagekräftiges Beratungsgespräch.

• Checkliste Immobilienkauf

Der Haus- oder Wohnungsbau kann ziemlich anstrengend und nervenaufreibend sein. Damit Ihre Finanzierung jedoch so unkompliziert wie möglich realisiert werden kann, benötigen wir folgende Unterlagen für ein aussagekräftiges Beratungsgespräch.

• Checkliste Immobilienbau

Folgende Unterlagen benötigen wir für ein umfassendes Beratungsgespräch, wenn Sie Ihre aktuelle Baufinanzierung nicht bei der PSD Bank Kiel eG haben.

Bitte bringen Sie die genannten Unterlagen nach Möglichkeit vollständig zu Ihrem Termin mit, nur so können wir Ihnen ein aussagekräftiges Angebot unterbreiten.

• Checkliste Umschuldung Immobiliendarlehen

Folgende Unterlagen benötigen wir für ein umfassendes Beratungsgespräch im Rahmen der Finanzierung von anstehenden Modernisierungsmaßnahmen.

Bitte bringen Sie die genannten Unterlagen nach Möglichkeit vollständig zu Ihrem Termin mit, nur so können wir Ihnen ein aussagekräftiges Angebot unterbreiten.

• Checkliste Modernisierungsdarlehen